|分析| 后疫情时代出租美国房地产的法律风险及应对措施

当今的美国房地产市场面临着新冠疫情、居家令、种族矛盾、城市人口流失等多重挑战,以出租为主的房地产投资方式受到了极大的挑战。本文将就这些问题谈一谈新冠时代的房地产出租法律风险和一些应对措施。

读者需注意:美国地产法因州而异,本文仅在宾夕法尼亚州地产法框架下分享,而且不构成法律建议。

房产出租:租金难继,房东应如何与租客共存荣?

在后疫情时代投资出租房,有两个比较显著的市场现状要考虑。

第一个现状就是大规模失业潮已经成为既定事实,租客没有工作,只能要求缓租或者减租,有的甚至要提前解约。

第二个现状是为了防疫,远程工作(remote working)会在一定时间之内非常流行,这个主要是影响商业地产出租。商业租客改成远程办公,不想再租房了,租赁双方都要应对提前解约的问题。
针对这两个现状,东、客双方都要进行一系列的风险分析,从房东的角度看,具体步骤如下。

第一步、仔细重审租约。

房东第一步需要做的,是重新审视现有租约。具体可着重审查如下条款:

1. 不可抗力( Force majeure)。租约里是否有不可抗力条款?该条款是否涵盖了新冠疫情、社会动荡等情形?具体可参考我近期文章——”美国新冠疫情期间无法履行合同义务怎么办?”。

2. 交房及起租日(Delivery and commencement)以及房屋无法进入及维护中断 (Access and service interruptions)方面的条款。这些都和是否可以安全进入房产有关。如果疫情再度袭来,房东可以推迟到什么时候交房?日常维护的话,房东可以提供什么样的保障?无法按时交房/维护的话,应该如何分配责任?然后如果租客的学校开学改期、企业延期复工,租金应该从那一天开始算?

3. 政府征用 (Condemnation)。在费城疫情爆发之初,政府就曾有想法征用荒废的Inquirer报纸大楼用作医院。所以说这个风险是存在的。作为房东,需要做好相应的心理准备,同时考虑在租约里规定,一旦发生征地的情况,租客应该如何处置。

4. 租客的安心居住权(Quiet enjoyment)及房屋的可居住性( Habitability)。这些是房东的法律义务,不可通过合约完全免除。但是,法律对于可居住性的定义较广,懂得风控的投资者会尽量通过合同语言把可居住性的定义给缩小一下。

第二步、谨慎采取临时租客救济措施。

一般情况下,如果房东遇见租客欠租、赖租的情况,房东应需立刻采取法律行动,一般是发起驱租诉讼(eviction),赶走无法履约的租客,避免产业闲置造成损失。然而,后疫情时代,出于人道主义和市场秩序考虑,几乎全美各地都施行了临时性的驱租禁令。因此,投资者需考虑制定紧急策略接济租客,以解燃眉之急。

对于房东来说,临时租客救济策略应采取“主动让步+追加保障”的方式。房东可以一边提供减租 (Rent abatement)和缓租 (Rent deferral)两种让步优惠以助租客度过难关;一边考虑尽量争取自身利益的保障,比如向租客提出追加担保人、增长租期等条件。同时,商业地产投资者也可考虑追加TIA优惠、按营收缴租等折衷的优惠措施。

值得一提的是:房东需注意不要让短期救济成为永久协议。合同法上有一个概念,叫重构(modification)。简单来说,就是如果合同黑纸白字地写了租金多少、什么时候交,但是双方实际执行的时候南辕北辙,那么得利一方可以向法院要求按照实际合同执行的情形来重构(modify)租约,这对于另一方来说是一个巨大的法律风险。作为防范措施,双方一定要以书面形式把协议内容记录下来,并且强调救济方案的临时性。商业地产房东可以考虑请律师撰写相关正式协议(如forbearance agreement)。

第三、落实防疫相关的物业管理责任

后疫情时代,房产投资者还需注意到物业管理方面的法律风险。疫情减缓后,防疫相关的物业责任诉讼可能会增多。为了规避风险,投资者应做到以下几点。

1. 确认最新物业管理规范。美国的物业管理责任标准是以行业为导向的——如果行业标准提高,从业者有必要提高自己的安全标准,所以管理者需及时了解CDC和州健康部的最新防疫指南,并且掌握行业相关动向。

2. 合法通告确诊病例。对于多户公寓的管理者来说,及时通告确诊病例有助于避免租客事后问责,但通告时需要注意病人个人隐私的保护。具体保密要求需视房东情况而定。

3. 确保员工健康。如果因为雇主失责导致员工在雇佣过程中受到人身伤害(包括疫病),雇员可以发起工伤赔偿(worker’s compensation)。所以,雇主有必要设立工作防疫规范,避免失责。

4. 考虑和租客协商分担管理责任。正如上文所提,在接济租客时,房东需考虑相应的保障措施。要求租客分担管理责任可以是一个选择,但双方需协商并以法律认可的书面形式留底。

第四、积极应对违约租客。

后疫情时代,租客违约主要有两种情况:提前解约和拒付租金。

A. 提前解约

后疫情时代租客的提前解约是房东不得不面对的问题,比如在全美受新冠疫情影响最大的纽约,房产出租业就遇到了近年来最大规模的房客流失

在收到租客解约通知后,房东首先要落实:新冠疫情能不能作为提前解约的理由?这一点有无合同规定很重要。房东具体应参考租约里的租期、解约条件、不可抗力条款和提前解约费等相关条款,明确双方合同义务。

如果租客解约构成了违约,房东仍有一定法律义务。比如:

  1. 合理收取提前解约费;
  2. 主动减少损失(尽量找下家);
  3. 妥善处理押金;
  4. 及时就以上行为通知租客,等等。

B. 拒付租金

如果房东尽力接济后租客仍然拒绝支付房租,同时又不愿搬走。房东需及时做好准备,等地方相关禁令一解除后尽快发起驱租诉讼(eviction

驱租诉讼相较于其他商业诉讼来说,成本较低,周期较短。费城驱租一般最快6-8个星期完成,但后疫情时代可能因案件过多而变长,而且地方政府也在考虑出台新法规控制驱租行为,所以房东应尽早行动,以免法院排队或者政策变更更新:截止至2020年8月,宾州范围内的禁止驱租令仍然有效,预计在8月底解除)。

写在最后:展望后疫情时代租房市场政策变化

后疫情时代,租房市场可能会出现大规模由政府引导的减租潮——出于人道主义、住房危机和就业优先等多方面因素,不少地方议会已经开始讨论进一步立法控制租金及减少驱租,甚至有声音在呼吁国会采取措施。在这样的政策及法律风险下,房东应当及时审视租约和风险应对机制,未雨绸缪

如果您需要律师详细分析租房风险、制定应对策略,不妨发email至stevenyuan@lawvictor.com联系笔者求助。


|BY|

关于作者:袁伯乐律师有美国威斯康星大学法学院法学博士学位(J.D.)和天普大学新闻学硕士学位(M.J.),持宾夕法尼亚州和威斯康星州律师执照。他深耕涉美商业合同、中国企业/企业家赴美创业、地产投资、中国企业家移民(EB-1A/L-1A)等业务。

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Published by Bole Yuan, Esq.

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