本法律简答系列探讨了投资美国房地产时需要注意的法律问题，旨在为投资者提供一份简明、系统的中文指南。本篇聚焦美国房地产交易流程中的法律问题。限于篇幅，答案从简。如需正式法律建议，请找律师咨询。
美国房地产法律沿袭了很多英美法系的传统概念，因此涉及很多英文法律专用词汇。笔者翻译时参考了习惯用法和部分中国法律用语，力图准确传达意思，但实际应用时，应当以英文原词为准。
Q: 外国人购买美国房地产的基本流程如何？
A: 最简单的美国地产交易流程如下：
第一，买卖双方签订买卖合同（Agreement of Sale，Sales Contract, 或其他类似称呼）。具体合同内容可自由协商，但至少要包括对所买地产的描述和售价这两条，一般也包括：首付款、交割日期、以及交割条件等其他条款。但需注意：房地产买卖一般只有付诸书面才有法律效力。
第二，双方等待交割条件达成。一般情况下，住宅用房产交割条件较为简单，大多限于产权调查和房屋质量及坏境检测。与之相比，商业地产交割条件则复杂得多，买方往往需要完成一些列尽职调查（due diligence investigation），确保地产满足己方要求。尽调期短则30-90天，长则3-5个月。
第三，完成交割（closing）。交割时，买方交付尾款，卖方提供证明永久产权的地契（deed）和其他合同所需的证明，买方正式获得永久产权。
最后，登记产权（recordation）。尽管拿到地契就代表买方获得产权，但私有制下地产交易相对自由，难免出现卖家一地多卖、遗产继承和土地销售冲突、或者其他产权链混乱的情况。因此，登记并公开产权是美国法律保护房地产所有权的一项重要步骤。买家完成交割后，需第一时间向当地政府（一般是市、镇级政府）相关办公室报备并记录地契，以此“宣告主权”。通常情况下，在交割的同时，产权保险公司会完成这一步骤。
在商业地产交易里，买卖双方在签订买卖合同之前往往要交换没有约束力的合同草案，常见形式有投资条款清单（Term Sheets）、合作备忘（Memorandum of Understanding，简称MOU) 等等。
Q: 美国房地产交易的双方如何分配风险？
A: 美国房地产交易的基本风险分配原则是“买方须谨慎（caveat emptor）”。意思就是买方如果有什么要求，需要自行承担相应费用并予以解决。因此，买方的尽职调查非常重要。
与之相比，卖方风险较小，如果不计机会成本的话，即便交易失败，也可能会有首付款保底。
Q: 美国房地产交易的尽职调查可能涉及哪些内容？
A: 美国房地产交易的尽调一般涉及如下文件及问题：
1）产权及使用权相关问题，包括产权检索（title search）、卖家背景调查、地契本身对使用方式的限制（restrictive covenants）、政府欠税留置权（tax liens）、法院执行置留权（judicial liens）、贷款方留置权（mortgage liens）等问题；
2）目标地产的物理现状，包括土地勘测（survey）、环境报告、建筑质量报告/验房报告、房屋保险证明等；
3）目标地产的经济现状，包括专业估价（appraisal）、现有租赁合同（leases）、类似地产在当地的售出情况等。
4）合法、合规问题，包括当地政府的居住许可（certificate of occupancy）、区划使用许可（zoning permit）、建筑许可（building permit）、历史风貌建筑改建许可等等。
5）其他第三方持有的合同权益问题，包括邻居持有的地役权（easements）、他人持有的优先购买权（pre-emption rights）、共有公寓/小区的入住规则、建筑承包商合同、产业管理公司合同等等。
Q: 美国房地产交易需不需要第三方许可？
A: 鉴于美国法律鼓励房地产自由买卖，所以一般情况下交易不需要包括政府在内的任何第三方许可。但也有例外，比如：
1）借贷方的认可。如果卖方当初是通过抵押贷款的方式购得目标地产，那么贷款合同很可能会要求卖家获取贷款银行的认可。
2）持有优先购买权者的认可。优先购买权（pre-emption right）是一种合同权利，持有方可以按照合同上预先约定的价格及条件先于他人购得目标地产，在美国常等同于优先拒购权（right of first refusal）。有的时候，一处地产的业主可能会把优先购买权许诺给租客、子女、债主及其他第三方。
3）租客的认可。有些州为了保护租客利益，可能会立法要求买方事先征得租客认可，具体以当地法律为准。
4）房东的认可。一般来说，租客转租地产需要获得房东认可，具体以租赁合同为准。
5）政府许可。一般情况下政府不会干涉房地产自由买卖，但是美国法律可能会对外国人持有美国房地产提出一些限制性要求，具体见下。
Q: 美国法律对于外国人持有美国房地产有何限制？
A: 美国没有任何“一刀切”式限制外国人购地的规定。绝大部分涉外地产交易都可无视外国买家身份自由进行，但一小部分可能会受限，视具体情况而异。为了规避风险，外国投资者在尽调阶段需要考虑的法律法规及监管机构有：
1）外国人在美投资管委会（Committee on Foreign Investment in the US, 简称CFIUS），适用于投资对象可能会对美国国家安全和关键科学技术造成影响的情况。
2）外国资产管控规则（Foreign Assets Control Rules），适用于买家来自受美国经济制裁国的情况。
3）爱国者法案（The Patriot Act），适用于可能涉及恐怖主义组织及个人的情况。
4）美国商务部经济分析局（“BEA”）对外国人投资美国企业的报备要求，适用于交易会造成外国投资者对美国企业控股（有投票权的公司证券）超过10%的情况。
除此之外，外国投资者也需要考虑诸如税法、移民法、反倾销法、反垄断法等一系列法律法规。
写在最后：
最后，不难看出美国房地产交易有着限制较少、流程简单等特点。这些特点有利有弊：一方面它们有助于成交，但另一方面它们对投资方自身的判断力和风险承受能力要求较高。因此，投资方应谨记“caveat emptor”的法律原则，多花心思调查和把控风险。
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关于作者：袁伯乐律师有美国威斯康星大学法学院法学博士学位（J.D.）和天普大学新闻学硕士学位（M.J.)，持宾夕法尼亚州和威斯康星州律师执照。他深耕职业类移民/非移民签证（EB-1，EB-2，EB-3，H-1B，L-1），同时也有美国商业合同纠纷、地产法实务、民事诉讼及pro bono案件经验。
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