宾州房地产法

美国兴业律师事务所提供费城及其他宾州区域的房屋买卖、租赁、投资开发、地产税等方面的法律服务。

我们曾成功代表费城日益壮大的华人房地产开发商们解决购地、用地和地产税问题，也曾成功帮助用心耕耘的华人房东处理房客纠纷。有我们加护，您可以放心安家置业。

地产，存续价值。

从购置、出租到应对各类纠纷，美国兴业律师事务所能为费城及其他宾州房地产业主提供强大的法律支持。

尽职调查：美国房地产买卖遵守“买方慎重（caveat emptor）“的法律原则，即买方有调查目标产业的义务，否则交割后一旦出现问题只能自负苦果。我们可以帮买方开展房地产尽职调查（due diligence)，也可以帮买卖双方解决尽职调查中发现的法律问题。

• 房契及产权 Deed & title
• 土地勘测 Survey
• 产权保险 Title insurance policy
• 第三⽅调查报告Third-party reports
• 房地产⽤途限制及区划情况 Zoning & use
• 历史建筑保护情况 Historic reservation

准备交易文件：我们可以快速撰写各类地产交易常⽤文件，确保交易具有法律效力，并在最大程度上保护客户免去后顾之忧。

• 买卖合同 Purchase and sale agreement
• 交易意向书/合同草案 Letter of intent/term sheet
• 法律律意见书 Opinion letter
• 贷款抵押书及借据 Mortgage & promissory note
• 建筑合同Construction contract
• 留置权弃权书 Lien waiver/release

交易架构：我们可以帮您架构交易实体，就多人合伙、 隐私保护、税务等问题提出最优解决方案。

• 就各种公司类型给出法律建议 Legal advices on forming various business organizations
• 撰写持有公司的成⽴⽂件 Drafting organizational document (如LLC Operating Agreement LLC 运营协议、Partnership Agreement 合伙协议、Corporate Bylaws 股份公司章程）

租约设计：我们熟悉各种租约条款，可以就各类租房常见问题设计租约。

• 租期/续租/终⽌ Term, renewal, termination
• 转租/承租 Assignment & subletting
• 房租及押⾦ Rent & security deposit
• 出租房使⽤/修葺/保养 Use, repairs, Maintenance
• 出租房大改 Alterations
• 更换房东协议 Attornment Agreement
• 租客优先购买权等优先权益 Rights of first refusal, first offer, etc.

驱赶违约租客（Eviction）：

如果租客违约，我们可代房东与租客沟通， 或上庭要求驱赶租客并追回欠款

• 谈判及调解 Negotiation & mediation
• 租房法院起诉 Landlord-Tenant Court complaint
• 房东恢复占有权 Writ of possession
• 执⾏法院判决 Judgment enforcement

特殊租房纠纷：

我们可助您解决其他房屋租赁过程中常⻅的法律纠纷。

• 居住条件纠纷 Habitability dispute
• 租房歧视 Rental discrimination claims
• 出租房违规施工/改建 Municipal code violations
• 因含铅涂料/氡气/石棉等装修污染致病而导致的诉讼Claims for lead paint, radon & asbestos pollutions

地产税申诉：

我们可就政府过⾼的地产估值（real estate value assessment）提供咨询及申诉服务。

以费城为例——

• OPA First Level Review 估值办公室第一级复审
• BRT appeal 税改委上诉
• CCP appeal 市法院上诉

政府公用征地（Eminent Domain）：

即便是在土地私有制国家，政府征收私人土地以做公用也是自古以来就有的政府公权力之一。在美国，政府的公用征收权就是源自英美沿袭的普通法系，常见的情况有征收土地建铁路、铺电线，也存在因房屋年久失修存在公共隐患而被征收的情形。好在，联邦宪法第五修正案对政府这一权力做出了一定限制。该修正案字面上说，“没有正当赔偿的情况下，私人财产不得被征收以做公用（nor shall private property be taken for public use, without just compensation）”。实际应用过程中，政府可以基于该修正案发起征收程序（称为condemnation），政府会举出征收原因，并给出基于市场价的赔偿方案。私人业主则可以通过法院发起异议（objections），或是讨价还价，或是负隅顽抗。

我们可以帮助您应对政府公用征地问题，保护您的私人权益不不受政府非法侵犯。

产权诉讼：

我们可解决房地产产权争议，确保您拥有 “一清二⽩白”的产权。

• 产权纷争诉讼 Quiet title actions
• 修正问题地契 Correcting defective deed
• 应对产权诈骗 Fraudulent conveyance
• 应对逆权侵占 Adverse possession
• 解决未登记产权/贷款问题 Failed recordation