|简答| 投资美国房地产需注意的法律问题 – 产权篇

法律简答系列探讨了投资美国房地产时需要注意的法律问题,旨在为投资者提供一份简明、系统的中文指南。本篇聚焦与美国房地产产权相关的法律问题。限于篇幅,答案从简。如需正式法律建议,请找律师咨询。

美国房地产法律沿袭了很多英美法系的传统概念,因此涉及很多英文法律专用词汇。笔者翻译时参考了习惯用法和部分中国法律用语,力图准确传达意思,但实际应用时,应当以英文原词为准。

Q: 美国房地产产权包括哪些法律权利?

A: 首先需要说明的是,美国房地产产权(property rights)是一个复杂的法律概念,包括占有权、使用权、租赁权、转让权等一系列具体法律权利。总体来说,产权是美国私有财产体系的重要组成部分,受宪法保护不受政府或他人非法侵犯。

然后,英美法系下,不管是永久产权(Freehold)还是租赁产权(Leasehold),持有者都具有在自己土地上绝对的排他性占有权(exclusive possession)。这就是说,任何人在未经业主允许的情况下擅闯其产业都会构成侵权。这也包括房东擅闯租客房屋的情况(房东仍可以在租约允许的情况下进屋)。

其次,产权的所有者也可以给予他人一些非排他性的有限权利,一般法律上称为地役权(Easements),比如允许邻居使用自家车道的地役权。

如果再解题简单发挥一下:让我们看看美国房地产的“排他占有权”有多极致。

从地理范围上看,业主对名下地产“上至天堂、下通地狱(拉丁文 ad coelum, ad inferos)”的空间都有产权。如果邻居无人机未经允许飞进了你家“领空”,那么邻居行为已经构成了侵占(trespass)。

从维权理由来看,美国大多数州的法律允许私人业主在没有任何理由的情况下驱赶任何不速之客(但是业主不得违反旨在保护人人平等的民权法案)。

另外,如果侵占者一旦造成财产损失,业主可以合理索赔。一个比较经典的例子就是:司机为躲路上行人撞倒了私人土地上的一棵树,尽管司机无过失,但却要赔树钱。

Q: 美国房地产产权有什么样的法律保障?

A: 首先,美国法律对产权的保护并不体现政府介入这一点上。别忘了,美国是先有私人财产,然后才有政府——早在美国独立的数百年前殖民者就在美洲大陆上纷纷“占山为王“了。政府充其量只能提供产权登记公证、司法仲裁、制度规范等服务,不能提供产权的绝对保障,所以连类似中国房产证这样的产权证明也发不出来。

美国法律对产权的保护体现在充分承认私人所有者的传承链(chain of title)以及赋予私人强大法律武器这两点上。简单来说,只要你现在的产权能够一代又一代追溯到最初的合法所有者上,你的产权就是合法的,你就可以采取一切合法措施驱离侵权之人和觊觎之徒,保护自己的产权。

具体来说,房地产业主可以采取如下几种方式保护产权:

1)让卖方提供产权担保的地契。卖方可以在地契上担保产权,而担保范围因地契种类而异。 其中,担保范围最广、也是最常见的一种地契叫做“一般性产权担保地契(general warranty deed)”,卖方既要担保交割时没有产权问题,还要担保未来不会出现产权问题。除此之外,也有担保范围较窄的“特殊性产权担保地契(special warranty deed)”,以及完全不做产权担保的“弃权性地契(quitclaim deed)”。需要注意的是,单凭卖方担保还是不够可靠——卖方可能毁约或者欺诈,也可能因为经济原因无法承担相应责任。买方还需多留神,采取更主动的法律措施保护自己的利益。

2)房地产公开登记制度。登记过的房地产产权属于公开信息,所有人都可以通过当地政府指定方式查询。一经“昭示天下”,一般情况下,如果多人同时宣称自己独占产权的时候,率先登记的人可能会胜人一筹(具体法律规则因州而异)。

3)买家购买产权保险(title insurance)。产权保险一般由买方从专门提供此类保险的公司处购买,它的作用是在交割后出现产权问题时为买方提供第三方诉讼(一般是代为买方起诉),并在必要时提供全额金钱赔偿。相比于上面介绍的卖方产权担保,第三方产权保险更能保护买方利益,因此也几乎成了美国房地产交易的必要环节

4)产权诉讼(quiet title action)。美国各州地方民事法院一般都设有专庭受理产权诉讼案。总体来说,用诉讼在美国来解决问题不算便宜,买方往往还要自掏腰包(除非有产权保险)。而且法庭为了确保程序规范,诉讼时间也会比较长。因此,产权诉讼往往是下策中的下策。

Q: 美国房地产永久产权有哪些类别?

第一,永久产权在是否存在持有条件持有时间的问题上可能会出现差异。没有任何持有条件、可以无限期持有的是绝对土地所有权(Fee Simple Absolute),可谓一旦转让,永世所有,“子子孙孙无穷尽也”。与之相比,有条件所有权(Defeasible Fee)则会设定一些持有条件,这可以是一个固定时长,或者是一些任务条件,比如要求被转让者必须在一段时间内完成学业。除此之外,还有终身所有权(Life Estate),被转让者只能在这辈子里享受所有权,一旦去世,所有权要转移到转让者或者其指定的他人手中。这三种永久产权之中,绝对土地所有权最为常见,是绝大多数商业地产和民用住房的产权类型。

第二,永久产权也可能有空间上的差异。举例来说,一块土地可能会有“地上权”和“地下权”之分,持有地上权的农场主种田种豆,持有地下权的矿业公司挖矿钻油。

第三,永久产权在多人同时拥有产权(即所谓“共同产权”)的情况下也会出现类型差异。下面问题的答案里会对这些类型进行进一步解说。

Q: 多人共有产权应该选择哪一种方式?

如果多人准备同时持有一处房产,购买时一定要考虑的问题就是共有产权要选什么类型。

常见的共同产权有三种:Tenancy in Common (共有产权)Joint Tenancy(联名产权)、以及Tenancy by the Entirety (夫妻联名产权,不同的州可能会有不同叫法)

其中,共有产权理解起来最简单:每名业主按照出资比例拥有产权,把产业“分割”,每个人都可以自由地把自己那份产权销售、馈赠、遗赠、或以其他方式转移给他人,一般也不需要其他业主许可。这是绝大部分州的默认共同产权方式。需要注意是,因为每位业主都可自由转让,所以将来地产出售、继承时可能会出现一些不可预知的问题。换句话说,共有产权方式下,业主对产业的长期控制能力较差。

联名产权则不同:一名业主去世,其名下产权不可由他人继承,而会自动由其他联名业主获得。正因如此,联名产权常由家庭成员或者关系紧密的朋友间所有——一人去世,其产权自动由联名的业主获取,可谓“肥水不流外人田”,而且这种产权转移的方式不会引发遗产税。另一方面,如果非亲非故者选择这种产权结构,一旦一名业主过世,很可能出现非联名业主的后代成员和联名业主之间的产权纠纷。

最后,夫妻联名产权仅适用于夫妻二人联名持有的情况。和联名产权一样,一旦一名业主死亡,配偶可自动继承产权。如果持有人离婚,一般情况下法律会自动把产权类型认定为普通共同产权。

Q: 何时才算拥有正式产权?

A: 对永久产权转让交易来说,只有在交割后、买方拿到地契(deed)时才算获得正式产权,签订买卖合同不算。

如果是租赁交易,则以租赁合同上的租期开始日为准。

Q: 美国地契(deed)必须满足什么法律要求?

A: 一般来说,美国地契需要满足如下基本条件:

一、必须是书面形式。

二、必须由卖方签署(买方不需签字)。

三、必须合理描述所出售房地产(至少让人明白卖的是哪块地、那栋楼),不必包含售价。

四、必须由卖方交付到买方手中(可以通过代理间接交付)。

Q: 什么情况下,房地产产权会被他人合法夺走?

大家都知道这个法律简答专栏是律师自问自答,弄几个简单的问题任性一下也就算了,但这个问题问得就有点令人咂舌了——好端端的,不是说美国房地产产权都有完全排他性了,怎么还能被他人合法夺走?但是,美国法律确实允许“合法夺权”的情况下发生。下面说一下最常见的两种。

第一,政府发起的公用征收(eminent domain)。即便是在土地私有制国家,政府征收私人土地以做公用也是自古以来就有的政府公权力之一。在美国,政府的公用征收权就是源自英美沿袭的普通法系,常见的情况有征收土地建铁路、铺电线,也存在因房屋年久失修存在公共隐患而被征收的情形。好在,联邦宪法第五修正案对政府这一权力做出了一定限制。该修正案字面上说,“没有正当赔偿的情况下,私人财产不得被征收以做公用(nor shall private property be taken for public use, without just compensation)”。实际应用过程中,政府可以基于该修正案发起征收程序(多数州称为condemnation),一边举出征收原因,一边给出基于市场价的赔偿方案。私人业主则可以通过法院或是讨价还价,或是负隅顽抗。

第二,他人发起的逆权侵占(adverse possession)。简单来说,如果一名不速之客在业主眼皮子底下公开占据了业主名下的土地,而且业主在法律规定的时间之内不赶这人走,那么被占土地就可能归侵占者免费所有。这样规定的原理是为了防止土地闲置,鼓励业主查明地界、保护自家产业。当然,侵占者要想真正做到“反客为主”,需要长期满足多个法律规定的严格条件。(这个“长期”有多长?以宾州法律为例,是21年。)

写在最后

美国的产权法是一个建立在西方私有制基础上的庞大法律体系。一方面,美国注重对私人财产的保护,业主不妨多一些信心,积极保护自身权利。另一方面,法律以人为本,在处理共同产权、租客关系等问题时,业主也要考虑他人权利,给予适当尊重。

|BY|

关于作者:袁伯乐律师有美国威斯康星大学法学院法学博士学位(J.D.)和天普大学新闻学硕士学位(M.J.),持宾夕法尼亚州和威斯康星州律师执照。他深耕职业类移民/非移民签证(EB-1,EB-2,EB-3,H-1B,L-1),同时也有美国商业合同纠纷、地产法实务、民事诉讼及pro bono案件经验。

除特地注明外,本文全部图文内容为作者原创,转载/引用需联系作者。阅读本文不构成“律师-客户”间委托关系,文中信息亦不可作为正式法律建议。美国法律因地而异,如有需要请咨询有资质的律师。

Published by Bole Yuan, Esq.

Attorney at Law Offices of Xingye Yan, Esq., LLC. For legal help please email me at stevenyuan@lawvictor.com.

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